最近接到好幾個當事人電話咨詢：在房屋出賣人在還未取得產權證的情況下，雙方簽訂的買賣合同是否有效？要怎么規避如果在原產權人辦理了房產證后不配合買受人去辦理過戶手續的問題？今天，對這個很容易出現的合同糾紛問題來簡單的解答一下。

      在《城市房地產管理法》第三十七條規定“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓”。那么，在這種情況下，房屋買賣雙方訂立的買賣合同是否有效呢？賣房人是否能以未取得房產證作為合同無效的依據呢？

      對于這個問題，我國《物權法》第15條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。”依據物權法相關規定依法登記權屬證書只是物權變動的權利要件，而不是買賣生效要件，在尚未取得產權的情況下，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為屬于債權行為，不是物權行為，只要符合合同的成立要件，就應當認定為合同有效。也就是說雙方簽訂合同后，由于房屋不能辦理過戶手續，房屋的物權并未發生變動不能對抗雙方之外的第三人；但在雙方之間，債權已經成立，雙方都受到相關條款的約束，其后的取得產權證書、協助過戶等行為是當事人應當履行的義務，如不能達到上述目的，購買方可依法要求違約方繼續履行合同承擔違約責任或者退還購房款賠償損失。

      由此可知，未取得房產證的房屋買賣合同是具有法律效力的，但是未取得房產證的房屋買賣行為涉及到諸多風險，因此買賣雙方一定要制定嚴密的買賣合同條款，將糾紛的可能性降到最低。

案例：

      陳某夫妻與王某簽訂了房屋出售協議，約定由陳某夫妻將從開發公司購置的某套房屋出售給王某，價格為40萬元，王某預付訂金5萬元，協議同時約定，待陳某夫妻房產證辦好后雙方辦理交割后，王某一次交清余額款35萬元。

      王某向陳某交付了訂金5萬，后來陳某夫妻反悔不愿履行合同，王某向法院提出起訴，要求陳某夫妻繼續需履行合同，協助其辦理過戶手續。陳某夫妻則辯稱，自己的房屋未辦理產權證就轉讓雙方簽訂的房屋買賣協議違反有關規定，屬無效合同應予解除。

案例解讀：

      劉睿律師對這個問題進行了專業講解。案例中陳某夫妻的主張是不被支持的，辦理產權證并不是雙方簽訂房屋買賣合同的前提條件，雖然我國有法律明確規定簽訂房屋買賣合同時，出賣人必須是登記的產權人，但是本案中，買賣雙方有約定房產證辦好后雙方辦理交割，所以本合同屬于附條件的房屋買賣合同，當出賣人獲得產權時合同就生效，應履行過戶登記手續。陳某夫妻的行為不受法律支持，屬違約行為應承擔相應的違約責任。

       這樣的情況于商品房買賣合同中依然適用，開發商同樣不能以未取得房產證而主張房屋買賣合同無效。

      針對這一類房屋買賣，依據相關法律條款和劉睿律師的敘述，溫馨提示：

1、尚未取得房產證的房產交易風險較大，在購買或出售時應謹慎。

2、如果要交易這一類型的房產，雙方應對房產進行詳細了解，對于取得產權證的時間要有明確的認知，對不能按期取得產權證的可能要有預期。

3、對購買者而言，降低風險可從兩方面入手，一是在取得房產證之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。

4、對購房者而言，買賣合同的條款中一定要要求賣方明確承諾取得房產證的時間以及辦理房產過戶的時間，并約定適當的違約金標準。

5、考慮到房價經過一段時間會有波動，買賣雙方應約定違約金標準，以避免房價波動較大時，一方違約。

6、在制定此類房屋買賣合同時，要考慮到一段時間后，因政策波動造成貸款政策變化、稅費標準變化、甚至一方或雙方交易資格發生變化后如何處理的問題。